Sau đắm tàu tưởng sẽ không ai lên tàu ?. Sau tai nạn máy bay tưởng không ai dám bay ???
Sau khi viết cái bài về việc ai phải chịu trách nhiệm trong vụ cháy Căn hộ Carina, mình cũng nhận được vài phản hồi, và cũng có vài ý kiến cho rằng nhất định phải truy tố Chủ đầu tư vì trong mọi trường hợp CĐT phải chịu trách nhiệm.
 |
| Toàn Cảnh Vụ Cháy Chung Cư Carina Plaza |
Qua chuyện này thì hình như một số bạn đang hiểu sai về Chung cư, thế nên mục đích bài này là chia sẻ để thêm kiến thức về chung cư.
Ai cũng biết, nếu chúng ta mua chiếc xe hay vật dụng gì khác, thì sau khi hết thời gian bảo hành, hư chúng ta phải tự bỏ tiền ra sửa, và người bán chỉ chịu trách nhiệm trong thời gian bảo hành.
Chung cư cũng có thời gian bảo hành. Nếu là nhà thầu thì họ sẽ bảo hành 2 năm sau khi bàn giao chu CĐT, còn CĐT thì bảo hành 5 năm sau khi bàn giao cho khách hàng. Nghĩa là trong thời hạn 2 năm, nếu có hỏng hóc, nhà thầu phải bỏ tiền ra sửa, 3 năm còn lại, nếu hỏng thì CĐT bỏ tiền sửa. Còn sau đó thì sao?
Sau đó nếu hỏng hóc thì cư dân phải tự bỏ tiền ra sửa. Vậy tiền để sửa lấy từ đâu? Đó là khi mua chung cư, người mua phải trả tới 102% lận, và 2% đó gọi là phí bảo trì duy tu, sau khi hết thời hạn bảo hành của Chủ đầu tư, hư hỏng thì cư dân lấy 2% này ra để sửa. Hết thì đóng góp thêm. ^^. Nhưng tại sao lại như vậy?
Nhiều người cứ nghĩ rằng mua chung cư chẳng khác nào bỏ tiền thuê nhà dài hạn, đây là quan điểm hoàn toàn sai lầm. Tuy nhiên, nhiều người lại dựa trên quan điểm này để bắt CĐT phải chịu trách nhiệm mãi mãi cho cái tài sản của mình mua. Chung cư thương mại là một món hàng hoá, và người sở hữu có quyền sở hữu vĩnh viễn tài sản của mình, nó như bất kỳ tài sản nào khác, có thời hạn bảo hành, ở đây theo luật là 5 năm nhưng không phải trọn đời.
Giả sử cháy nhà phố, có ai bắt nhà thầu chịu trách nhiệm không? Thường là không. Nhưng cháy chung cư thì lại đòi khởi tố CĐT, lý do cho sự khác biệt này là gì? Đó có lẽ là vì việc quan điểm về tài sản thuộc về ai.
Trong chung cư, có quy định rất rõ theo luật về các quyền sở hữu riêng, sở hữu chung, ví dụ dưới đây là định nghĩa về sở hữu trong một hợp đồng mua bán căn hộ:
"8. “Phần sở hữu riêng của Bên Mua” là phần diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại khoản 6 điều này và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này;
9. “Phần sở hữu riêng của Bên Bán” là phần diện tích trong nhà chung cư nhưng Bên Bán không bán mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên Bán cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ;
10. “Phần sở hữu chung trong Nhà chung cư” là phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và được các Bên thỏa thuận cụ thể tại khoản 2 Điều 11 của Hợp đồng này;"
Và quy định về phần sở hữu chung như sau:
"Phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư bao gồm: phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong khu nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, hành lang, thang máy, cầu thang bộ, đường thoát hiểm, lồng xả hoặc thang chuyển rác, hầm rác, hộp kỹ thuật, nhà để xe, hệ thống cấp điện,
nước, thông tin, truyền hình, bể phốt, thu lôi,…) hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với khu nhà chung cư. Công trình công cộng như công viên, cây xanh, thảm cỏ trong khuôn viên Khu nhà chung cư và các phần diện tích còn lại không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. "
Vậy Ban quản trị nhà chung cư là gì và có quyền hạn như thế nào?
Có thể tham khảo chi tiết ở Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD, tuy nhiên nói nôm na là Ban quản trị chung cư được thành lập từ Hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên, qua hội nghị này CĐT sẽ bàn giao quyền quản lý toà nhà cho Ban quản trị nhà chung cư, lúc này Ban quản trị nhà chung cư có mọi quyền hạn quản lý tất cả mọi thứ liên quan đến chung cư từ việc thuê ai làm quản lý toà nhà, nhà thầu nào sửa cái gì, ai làm vệ sinh, phí đóng góp hàng tháng bao nhiêu..., và ban này cũng được quản lý 2% chi phí bảo trì ở trên.
Nói thêm, Riêng căn hộ Carina thì theo thông báo của CĐT Hùng Thanh, đã 2 lần tổ chức hội nghị này, tuy nhiên lần 1 thì dân yêu cầu thay thành viên trù bị, lần 2 thì dân không tham dự đủ tỉ lệ.
Thật ra điều này không chỉ riêng ở căn hộ Carina, mà nhiều chung cư khác, dân chung cư không quan tâm gì đến cái chung hết vì coi đây là chuyện người ta (mình đọc các comment trên fb từ nhiều nguồn thấy nói thế, nếu bạn nào ở chung cư có thể kiểm tra giúp).
Phải hiểu đầy đủ rằng, chung cư là của chung những người sở hữu, và ban quản trị chung cư có một trách nhiệm cũng như quyền hạn rất lớn. Tuy nhiên, đa số lại không quan tâm vun đắp, vì không cho rằng đấy là việc của mình.
Cũng có một số người thắc mắc tại sao hàng tháng phải trả phí quản lý chung cư. Bởi vì chúng ta chính là chủ của toà nhà của mình, cộng đồng của mình, nếu không trả phí thì ai quét rác hành lang, ai bảo trì bể bơi, ai làm bảo vệ ...
Như một bài viết gần đây mình có nói về tính cộng đồng của người Việt. Ấy là chúng ta không sống vì cộng đồng, mà hay sống thiên về cá nhân, mình biết mình. Tuy nhiên cái môi trường sống của mình mà mình không xây dựng cho nó sạch đẹp thì ai xây cho mình? Nói đơn giản thôi, cái sân chung mà không ai quét rác thì một thời gian ngắn cũng sẽ ngập ngụa rác mà thôi.
Chung cư người ta hay có cái Group có tên là "Cộng đồng dân cư ...". Đã chung thì phải đề cao tính cộng đồng, mình vì mọi người và ngược lại. Ở nước ngoài, những nước mà văn minh sạch đẹp, chính phủ họ tốt là 1 phần, phần lớn là ý thức dân họ tốt. Có một người sau khi đi Mỹ và Trung về nhận xét 1 câu "Trung Quốc sẽ chẳng bao giờ bằng Mỹ được vì trình độ dân trí cách nhau quá xa".
Quay lại về CĐT căn hộ Carina, ta thấy chung cư đã vận hành hơn 5 năm, nghĩa là hết thời hạn bảo hành của CĐT, CĐT đã 2 lần tổ chức hội nghị chung cư nhưng không thành công do lỗi của cư dân (theo thông báo của CĐT). Nếu kiểm tra hệ thống báo cháy, CĐT đầu tư đúng chất lượng (về phần cứng là đầy đủ hệ thống M&E, điện đóm tốt, đầu báo cháy ok), mà chỉ không hoạt động do vận hành hoặc bị tắt cố tình (hoặc vô tình), thì sẽ quy trách nhiệm cho ai? Còn nếu CĐT mà đầu tư hàng kém chất lượng, treo đầu dê bán thịt chó thì có thể thêm nhà thầu và đơn vị kiểm định cũng cùng phải cùng chịu trách nhiệm.
Thế nên mọi việc không hề đơn giản để mà quy kết trách nhiệm cho ai trong việc này. Mong rằng cơ quan điều tra sẽ làm việc công tâm và nhanh chóng cho ra kết quả về đơn vị phải chịu trách nhiệm.
Điều cuối cùng, chúng ta trước tiên phải chịu trách nhiệm với cuộc sống của chúng ta.Trừ phi có một số trường hợp chúng ta đã cố hết mức rồi nhưng "bị cản" bởi một điều khác. Tuy nhiên, về chung cư hiện nay, theo thông tin thu thập thì quá nhiều người còn thờ ơ với chính cuộc sống của mình. Nó giống như chính trị, xã hội vậy đó, bạn không quan tâm thì cũng đừng than khóc tại sao lại ra như thế, không quan tâm đến vấn đề xả thải, xả rác thì cũng đừng đổ lỗi tại sao môi trường lại ô nhiễm.
Như cư dân trong chung cư vậy, luật cho phép thành lập Ban quản trị và có quyền và nghĩa vụ theo luật, và những người dân trong chung cư chính là chủ sở hữu toàn bộ chung cư, và cư dân được quyền làm mọi điều mình muốn kể cả xin đập luôn cả chung cư để xây lại (với điều kiện 100% những người sở hữu đều đồng ý). Quyền to như thế nhưng lại để CĐT là đơn vị chỉ sở hữu tầng hầm và một vài khu thương mại (nếu CĐT không bán) nắm quyền quyết định, phải xin xỏ lạy lục thì có đáng không?
Mấy năm gần đây chung cư đang xây dựng khá nhiều, và dân ở chung cư phần lớn vẫn đang thờ ơ với chính nơi ở của mình, chỉ quan tâm đến cái căn hộ của mình, còn phần công cộng sử dụng chung kia là của ai đó không quan tâm. Giả sử 50 năm sau có sự cố xảy ra, giả sử CĐT lúc đó đã ngừng hoạt động thì lấy ai mà đổ lỗi?
Ai cũng biết, nếu chúng ta mua chiếc xe hay vật dụng gì khác, thì sau khi hết thời gian bảo hành, hư chúng ta phải tự bỏ tiền ra sửa, và người bán chỉ chịu trách nhiệm trong thời gian bảo hành.
Chung cư cũng có thời gian bảo hành. Nếu là nhà thầu thì họ sẽ bảo hành 2 năm sau khi bàn giao chu CĐT, còn CĐT thì bảo hành 5 năm sau khi bàn giao cho khách hàng. Nghĩa là trong thời hạn 2 năm, nếu có hỏng hóc, nhà thầu phải bỏ tiền ra sửa, 3 năm còn lại, nếu hỏng thì CĐT bỏ tiền sửa. Còn sau đó thì sao?
Sau đó nếu hỏng hóc thì cư dân phải tự bỏ tiền ra sửa. Vậy tiền để sửa lấy từ đâu? Đó là khi mua chung cư, người mua phải trả tới 102% lận, và 2% đó gọi là phí bảo trì duy tu, sau khi hết thời hạn bảo hành của Chủ đầu tư, hư hỏng thì cư dân lấy 2% này ra để sửa. Hết thì đóng góp thêm. ^^. Nhưng tại sao lại như vậy?
Nhiều người cứ nghĩ rằng mua chung cư chẳng khác nào bỏ tiền thuê nhà dài hạn, đây là quan điểm hoàn toàn sai lầm. Tuy nhiên, nhiều người lại dựa trên quan điểm này để bắt CĐT phải chịu trách nhiệm mãi mãi cho cái tài sản của mình mua. Chung cư thương mại là một món hàng hoá, và người sở hữu có quyền sở hữu vĩnh viễn tài sản của mình, nó như bất kỳ tài sản nào khác, có thời hạn bảo hành, ở đây theo luật là 5 năm nhưng không phải trọn đời.
Giả sử cháy nhà phố, có ai bắt nhà thầu chịu trách nhiệm không? Thường là không. Nhưng cháy chung cư thì lại đòi khởi tố CĐT, lý do cho sự khác biệt này là gì? Đó có lẽ là vì việc quan điểm về tài sản thuộc về ai.
Trong chung cư, có quy định rất rõ theo luật về các quyền sở hữu riêng, sở hữu chung, ví dụ dưới đây là định nghĩa về sở hữu trong một hợp đồng mua bán căn hộ:
"8. “Phần sở hữu riêng của Bên Mua” là phần diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại khoản 6 điều này và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này;
9. “Phần sở hữu riêng của Bên Bán” là phần diện tích trong nhà chung cư nhưng Bên Bán không bán mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên Bán cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ;
10. “Phần sở hữu chung trong Nhà chung cư” là phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và được các Bên thỏa thuận cụ thể tại khoản 2 Điều 11 của Hợp đồng này;"
Và quy định về phần sở hữu chung như sau:
"Phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư bao gồm: phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong khu nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, hành lang, thang máy, cầu thang bộ, đường thoát hiểm, lồng xả hoặc thang chuyển rác, hầm rác, hộp kỹ thuật, nhà để xe, hệ thống cấp điện,
nước, thông tin, truyền hình, bể phốt, thu lôi,…) hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với khu nhà chung cư. Công trình công cộng như công viên, cây xanh, thảm cỏ trong khuôn viên Khu nhà chung cư và các phần diện tích còn lại không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. "
Vậy Ban quản trị nhà chung cư là gì và có quyền hạn như thế nào?
Có thể tham khảo chi tiết ở Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD, tuy nhiên nói nôm na là Ban quản trị chung cư được thành lập từ Hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên, qua hội nghị này CĐT sẽ bàn giao quyền quản lý toà nhà cho Ban quản trị nhà chung cư, lúc này Ban quản trị nhà chung cư có mọi quyền hạn quản lý tất cả mọi thứ liên quan đến chung cư từ việc thuê ai làm quản lý toà nhà, nhà thầu nào sửa cái gì, ai làm vệ sinh, phí đóng góp hàng tháng bao nhiêu..., và ban này cũng được quản lý 2% chi phí bảo trì ở trên.
Nói thêm, Riêng căn hộ Carina thì theo thông báo của CĐT Hùng Thanh, đã 2 lần tổ chức hội nghị này, tuy nhiên lần 1 thì dân yêu cầu thay thành viên trù bị, lần 2 thì dân không tham dự đủ tỉ lệ.
Thật ra điều này không chỉ riêng ở căn hộ Carina, mà nhiều chung cư khác, dân chung cư không quan tâm gì đến cái chung hết vì coi đây là chuyện người ta (mình đọc các comment trên fb từ nhiều nguồn thấy nói thế, nếu bạn nào ở chung cư có thể kiểm tra giúp).
Phải hiểu đầy đủ rằng, chung cư là của chung những người sở hữu, và ban quản trị chung cư có một trách nhiệm cũng như quyền hạn rất lớn. Tuy nhiên, đa số lại không quan tâm vun đắp, vì không cho rằng đấy là việc của mình.
Cũng có một số người thắc mắc tại sao hàng tháng phải trả phí quản lý chung cư. Bởi vì chúng ta chính là chủ của toà nhà của mình, cộng đồng của mình, nếu không trả phí thì ai quét rác hành lang, ai bảo trì bể bơi, ai làm bảo vệ ...
Như một bài viết gần đây mình có nói về tính cộng đồng của người Việt. Ấy là chúng ta không sống vì cộng đồng, mà hay sống thiên về cá nhân, mình biết mình. Tuy nhiên cái môi trường sống của mình mà mình không xây dựng cho nó sạch đẹp thì ai xây cho mình? Nói đơn giản thôi, cái sân chung mà không ai quét rác thì một thời gian ngắn cũng sẽ ngập ngụa rác mà thôi.
Chung cư người ta hay có cái Group có tên là "Cộng đồng dân cư ...". Đã chung thì phải đề cao tính cộng đồng, mình vì mọi người và ngược lại. Ở nước ngoài, những nước mà văn minh sạch đẹp, chính phủ họ tốt là 1 phần, phần lớn là ý thức dân họ tốt. Có một người sau khi đi Mỹ và Trung về nhận xét 1 câu "Trung Quốc sẽ chẳng bao giờ bằng Mỹ được vì trình độ dân trí cách nhau quá xa".
Quay lại về CĐT căn hộ Carina, ta thấy chung cư đã vận hành hơn 5 năm, nghĩa là hết thời hạn bảo hành của CĐT, CĐT đã 2 lần tổ chức hội nghị chung cư nhưng không thành công do lỗi của cư dân (theo thông báo của CĐT). Nếu kiểm tra hệ thống báo cháy, CĐT đầu tư đúng chất lượng (về phần cứng là đầy đủ hệ thống M&E, điện đóm tốt, đầu báo cháy ok), mà chỉ không hoạt động do vận hành hoặc bị tắt cố tình (hoặc vô tình), thì sẽ quy trách nhiệm cho ai? Còn nếu CĐT mà đầu tư hàng kém chất lượng, treo đầu dê bán thịt chó thì có thể thêm nhà thầu và đơn vị kiểm định cũng cùng phải cùng chịu trách nhiệm.
Thế nên mọi việc không hề đơn giản để mà quy kết trách nhiệm cho ai trong việc này. Mong rằng cơ quan điều tra sẽ làm việc công tâm và nhanh chóng cho ra kết quả về đơn vị phải chịu trách nhiệm.
Điều cuối cùng, chúng ta trước tiên phải chịu trách nhiệm với cuộc sống của chúng ta.Trừ phi có một số trường hợp chúng ta đã cố hết mức rồi nhưng "bị cản" bởi một điều khác. Tuy nhiên, về chung cư hiện nay, theo thông tin thu thập thì quá nhiều người còn thờ ơ với chính cuộc sống của mình. Nó giống như chính trị, xã hội vậy đó, bạn không quan tâm thì cũng đừng than khóc tại sao lại ra như thế, không quan tâm đến vấn đề xả thải, xả rác thì cũng đừng đổ lỗi tại sao môi trường lại ô nhiễm.
Như cư dân trong chung cư vậy, luật cho phép thành lập Ban quản trị và có quyền và nghĩa vụ theo luật, và những người dân trong chung cư chính là chủ sở hữu toàn bộ chung cư, và cư dân được quyền làm mọi điều mình muốn kể cả xin đập luôn cả chung cư để xây lại (với điều kiện 100% những người sở hữu đều đồng ý). Quyền to như thế nhưng lại để CĐT là đơn vị chỉ sở hữu tầng hầm và một vài khu thương mại (nếu CĐT không bán) nắm quyền quyết định, phải xin xỏ lạy lục thì có đáng không?
Mấy năm gần đây chung cư đang xây dựng khá nhiều, và dân ở chung cư phần lớn vẫn đang thờ ơ với chính nơi ở của mình, chỉ quan tâm đến cái căn hộ của mình, còn phần công cộng sử dụng chung kia là của ai đó không quan tâm. Giả sử 50 năm sau có sự cố xảy ra, giả sử CĐT lúc đó đã ngừng hoạt động thì lấy ai mà đổ lỗi?
Chia sẻ bài viết của Duc Le !